Hausbau – oder das letzte große Abenteuer

Prolog:

Häuser von oben Auf dieser Seite startet nun unser ganz persönlicher Hausbau-Blog. Es ist unser erstes Unterfangen dieser Art und entsprechend unvorbereitet und manchmal sicherlich auch naiv werde ich versuchen Dinge wiederzugeben, die es aus meiner Sicht Wert sind wiedergegeben zu werden.
Der Hausbau gehört ja bei vielen Menschen zum Thema Familie und Kinder dazu. So auch bei uns.
Da wir in einer kleinen Stadt im Nirgendwo leben, ergab sich irgendwann der bezahlbare Wunsch ein Grundstück zu kaufen, in dem neben dem Haus auch Platz für einen Garten ist. Klar – ein Luxus den man sich in den späten 10-er Jahren des Jahres 2000 nur leisten kann, wenn man eben
a) in der Pampa wohnt oder
b) höhere 6-stellige Summen geerbt hat.

Mit Quadratmeterpreisen von 240 € liegen wir noch recht human im Mittelfeld. Recherchen rund um Großstädte wie Stuttgart und Hamburg haben ergeben, dass hier schon 1000 € und mehr für den Quadratmeterpreis fällig sind. Als normal sterblicher Mensch bleibt da eigentlich nur die Flucht aufs Land oder kreativer Turmbau.

Kinder aus der Terassentür in eine sichere Umgebung im Freien zu entlassen (wir reden hier vom eigenen Garten), ist aber eine feine Sache, die vieles im täglichen Miteinander der tobenden Zwerge leichter macht - so zumindest die subjektive Grundvorstellung und Motivation für alles Folgende dieses Autors.

Das liebe Geld:

Finanzierung des Hauses Bevor man sich an den Kauf eines Grundstückes wagt, sollte man die Komplett-Finanzierung von Grundstück, Haus und Garten exakt durchgerechnet haben. Und dann noch einen Puffer von ca. 20% zusätzlich einkalkulieren. Egal welchen Bauherren (die völlig altmodische und sexistische Benennung bitte ich zu entschuldigen) ich gefragt habe – jedes Projekt wurde am Ende um etwa diesen Prozentsatz teurer als am Anfang geplant. Wenn es also um Kredite geht, gleich zu Beginn den Kredit großzügiger wählen, da Nachfinanzierungen oft nur zu schlechten Konditionen für die künftigen Bauherren möglich sind.

Einschub: Während ich hier schreibe komme ich mir immer alberner vor wenn ich das Wort "Bauherr" nutze. Spätestens in Zeiten von Instagram sind ja alle Frauen maßgeblich an Ideen und Umsetzungen beim Bauen aktiv beteiligt. Es soll sogar Frauen geben die ein Bauingenieur-Studium absolviert haben oder als Star-Architektin arbeiten... Daher schreibe ich ab jetzt nur noch von „Bauenden“.

Zusatz-Kredit: KFW.
Neben klassischen Krediten der Banken oder Bausparverträgen reiht sich in Deutschland auch der sogenannte KFW Kredit ein. Dieser ist beim Bau von KFW 55 Häusern und besser ein sinnvoller Zusatzkredit.
Planen Sie also ein gut gedämmtes Haus, dass den KFW Richtlinien entspricht, so können Sie hier z.B. einen Kredit über 100.000 Euro beantragen, welcher Ihnen bei humanen Zinssätzen sogar noch einen Erlass von 5000,- bis 15.000 Euro ermöglicht.
Als Beispiel: Bei einem KFW 40+ Haus müssen sie von den 100.000 Euro z.B. nur 85.000 zurückzahlen. Die restlichen 15.000 Euro gelten als Zuschuss des Landes und entfallen bei der Rückzahlung.

Bei klassischen Krediten Ihrer Hausbank immer die 10 Jahres Frist im Auge behalten. Übernehmen Sie sich nicht! Ein Kredit bei einer Bank läuft meistens im 10-Jahres Zyklus (dieser Zyklus ist verhandelbar und lässt sich zu meist weniger guten Kondition auch auf 20 Jahre erweitern).

Das heißt: Wenn Sie einen Kredit von 250.000 € zu einem Zinssatz von 1.35% aufnehmen und nach 10 Jahren noch eine Restschuld von 150.000 vor sich haben, wird die Bank genau dann mit Ihnen einen neuen Zinssatz je nach aktuellen Bedingungen aushandeln. Dieser kann (und wird auch sehr wahrscheinlich) deutlich höher ausfallen als der bisherige und damit das Rückzahlen noch schwieriger bzw. längerfristiger machen.

Achtung - (bei der folgende Info handelt es sich um die Weitergabe von Infos aus zweiter Hand, die ich nicht verifzieren kann):
Angeblich ist es so, dass jede Kredit / Finanzierungs-Anfrage bei einer Bank eine Schufa-Anfrage auslöst. Wenn Sie jetzt also 3 oder 4 Banken nach Krediten anfragen (weil Sie ja das günstigste Zins-Modell erhalten möchten), gehen auch genauso viele Anfragen an die Schufa raus. Diese dankt ihnen das Prozedere mit einer massiven Abstufung der Kreditwürdigkeit und Sie werden sich immer schwerer tun, einen guten Kredit zu finden.
Es lohnt sich also in dieser Phase einen Finanz-Experten zu Beauftragen den bestmöglichen Kredit für Sie zu suchen.

Haben Sie eine passende und praktikable Finanzierung - und damit eine langfristige Zukunfstplanung - gefunden, fängt die Suche nach einem passenden Grundstück an...

Ein Grundstück suchen:

Haus im Nirgendwo Ein Grundstück ist in ländlichen Gegenden natürlich einfacher zu finden als in Großstädten. Eine gewisse Landflucht ist daher gerade bei jungen Familien festzustellen.
Man will ja auch den eigenen Kindern nicht auf Dauer den Feinstaub einer Großstadt zumuten...
Für uns war schnell klar – das der Bau eines Hauses dem Kauf eines bereits bestehenden Hauses vorgezogen wird. Erstens sind beide Bauenden nicht die begabtesten Selbermacher und Renovierer und zweitens bietet der Bau eines Hauses natürlich auch die Möglichkeit die ideale Raumaufteilung für die eigene Lebenssituation zu verwirklichen. Zudem haben einige Besichtigungen von Häusern schnell klar gemacht, dass hier bei fast alles Objekten Renovierungskosten angestanden hätten, die einem Hausbau in nichts nachgestanden hätten.

Die Lage eines Grundstücks ist immer entscheident. Umgebungsgeräusche sollten detailverliebt analysiert werden. Sind mehrere Straßen in der Umgebung - so lohnt es sich, das Grundstück immer wieder zu unterschiedlichen Tageszeiten zu besuchen und die Lärmemission zu überprüfen.
Ein Verkäufer wird Sie sicherlich nicht Freitags gegen 16:00 Uhr zur Besichtigung einladen wenn der Berufsverkehr in der Nachbarschaft vorbeirauscht, sondern morgens gegen 11:00 ein Termin vereinbaren wenn es heimelig ruhig auf der B27 ist. Machen Sie es sich also gerade jetzt nicht leicht - KOMMEN SIE WIEDER!
Und zwar genau zu worst-case Zeiten Montag morgens gegen 8:00 Uhr oder Donnerstag Abends um fünf.
Umfragen bei Hausbesitzern zeigen, dass der größte Unzufriedenheitsfaktor der Lärmpegel ist. Dieser wird dann von Eigentümern oftmals subjektiv auch als schlimmer wahrgenommen als er in Wirklichkeit ist.

Halten Sie die Himmelsrichtungen gut im Blick. Wo fällt die Sonne/Schatten im Grundstück nachmittags hin?
Wie wird der Sonnenlauf in anderen Jahreszeiten sein? Versuchen Sie grob den Sonnenstand in Sommer und Winter in Bezug zu Ihrem Grundstück zu berechnen.
Klären Sie die Baufenster in der Nachbarschaft ab. Darf ein zukünftiger Nachbar direkt vor Ihr Haus in Richtung Süden anbauen?
Wie ist die Beschaffenheit des Bodens? - und das sind jetzt nur die offensichtlichen Dinge die zu beachten sind. Oftmals gibt es von Gemeinden spezielle Vorschriften und Regelungen die zu beachten sind. Gerade zum Thema Photovoltaik, Heiz-System und Zisterne gibt es gerne mal Besonderheiten vor Ort die einem Steine in den Weg werfen.

Der Kauf eines Grundstückes lässt dann tief in die bürokratische Seele unseres Landes blicken. Wenn man in den letzten Jahren stolz auf ein Papierloses Büro hinweisen konnte, so sammeln sich beim Kauf eines Grundstückes ganz schnell Ordnerweise voll Dokumente, die allesamt höchst wichtig sind und archiviert werden wollen. Neben dem eigentlichen Grundstückpreis, kommen hier übrigens noch folgende Dinge on top:

  • Grunderwerbsteuer (ca. 5% des bebaubaren Teils des Grundstückpreises)
    Achtung: Wenn Sie ein Grundstück mit Haus kaufen beinhaltet die Grunderwerbsteuer 5% des gesamten Betrages - sie ist also um ein vielfaches höher als bei einem unbebauten Grundstück.
  • Notarkosten (sicherlich unterschiedlich, aber 1500,- Euro können auch hier einkalkuliert werden)
  • Grundbucheintrag (ca. 500,- Euro und mehr)
  • Für den Beginn des Hausbaus erforderlich:
    1. Vermessung des Grundstücks durch ein Vermessungsbüro (ca. 1500 Euro)
    2. Geologisches Gutachten des Bodens (ca. 1500 Euro)
Man sieht also recht deutlich – dass zum Grundstück mind. noch 10.000 Euro hinzukommen ohne das auch nur ein Steinchen des zukünftigen Hauses gezahlt wäre. Und jede dieser Summen hinterlässt einen großen Stapel an hoch offiziellen Papieren in x-facher Ausfertigung. Kalkulieren Sie also auch schon mal ein paar Leitz-Ordner in Ihren Hauskauf mit ein :-)

Im nächsten Kapitel geht es dann um die Frage nach Stein oder Holz...
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