Hausbau – oder das letzte große Abenteuer

Prolog:

Häuser von oben Auf dieser Seite startet nun unser ganz persönlicher Hausbau-Blog.
Gehört ja zum Thema Familien und Kinder fast schon dazu.
Da wir in einer kleinen Stadt im Nirgendwo leben, ergab sich irgendwann der Wunsch ein bezahlbares Grundstück zu kaufen, in dem neben dem Haus auch Platz für einen Garten ist. Klar – ein Luxus, den man sich in den späten 10-er Jahren des Jahres 2000 nur leisten kann, wenn man eben
a) in der Pampa wohnt oder
b) 6-stellige Summen geerbt hat.

Mit Quadratmeterpreisen von 240 € liegen wir noch recht human im Mittelfeld. Recherchen rund um Großstädte wie Stuttgart und Hamburg haben ergeben, dass hier schon 1000 € und mehr für den Quadratmeterpreis fällig sind. Als normal sterblicher Mensch bleibt da eigentlich nur die Flucht aufs Land oder kreativer Turmbau.

Kinder aus der Terrassentür in eine sichere Umgebung im Freien zu entlassen (wir reden hier vom eigenen Garten), ist aber eine feine Sache, die vieles im täglichen Miteinander der tobenden Zwerge leichter macht - so zumindest die subjektive Grundvorstellung und Motivation für alles Folgende dieses Schreiberlings.

Das liebe Geld:

Finanzierung des Hauses Bevor man sich an den Kauf eines Grundstückes wagt, sollte man die Komplett-Finanzierung von Grundstück, Haus und Garten exakt durchgerechnet haben. Und dann noch einen Puffer von ca. 20% zusätzlich einkalkulieren. Egal, welchen Bauherren (die völlig altmodische und sexistische Benennung bitte ich zu entschuldigen) ich gefragt habe – jedes Projekt wurde am Ende um etwa diesen Prozentsatz teurer als es am Anfang geplant war.
Wenn es also um Kredite geht, gleich zu Beginn den Kredit großzügiger wählen, da Nachfinanzierungen oft nur zu schlechteren Konditionen für die künftigen Bauherren möglich sind.

Einschub: Während ich hier schreibe komme ich mir immer alberner vor wenn ich das Wort "Bauherr" nutze. Spätestens seit Zeiten von Instagram sind ja alle Frauen maßgeblich an Ideen und Umsetzungen beim Bauen aktiv beteiligt. Es soll sogar Frauen geben die ein Bauingenieur-Studium absolviert haben oder als Star-Architektin arbeiten... Daher schreibe ich ab jetzt nur noch von „Bauenden“.

Zusatz-Kredit: KFW. Neben klassischen Krediten der Banken oder Bausparverträgen reiht sich in Deutschland auch der sogenannte KFW Kredit ein. Dieser ist beim Bau von KFW 55 Häusern und besser ein sinnvoller Zusatzkredit.
KFW50 = Sehr gut gedämmtes Haus
KFW40 = Sehr gut gedämmtes Haus mit Photovoltaik Anlage oder Solaranlage für Warmwasser
KFW40+ = Sehr gut gedämmtes Haus mit PV Anlage und Stromspeicher (Batterie)

Planen Sie also ein gut gedämmtes Haus, dass den KFW Richtlinien entspricht, so können Sie hier z.B. einen Kredit über 100.000 Euro beantragen, welcher Ihnen bei humanen Zinssätzen sogar noch einen Schuldenerlass von 5000,- (KFW 55) bis 15.000 Euro (KFW 40+) ermöglicht.

Als Beispiel: Bei einem KFW 40+ Haus müssen sie von den 100.000 Euro z.B. nur 85.000 zurückzahlen. Die restlichen 15.000 Euro gelten als Zuschuss des Landes und entfallen bei der Rückzahlung.

Bei klassischen Krediten Ihrer Hausbank immer die 10 Jahres Frist im Auge behalten. Übernehmen Sie sich nicht! Ein Kredit bei einer Bank läuft meistens im 10-Jahres Zyklus (dieser Zyklus ist verhandelbar und lässt sich allerdings zu meist weniger guten Kondition auch auf 20 Jahre erweitern).

Das heißt: Wenn Sie einen Kredit von 250.000 € zu einem Zinssatz von 1.35% aufnehmen und nach 10 Jahren beispielsweise noch eine Restschuld von 150.000 vor sich haben, wird die Bank genau dann mit Ihnen einen neuen Zinssatz basierend auf den dann aktuellen Bedingungen aushandeln. Dieser Zinssatz kann (und wird auch sehr wahrscheinlich) deutlich höher ausfallen als der bisherige und damit das Rückzahlen noch schwieriger bzw. längerfristiger machen.

Haben Sie eine passende und praktikable Finanzierung und damit eine langfristige Zukunfstplanung gefunden, fängt die Suche nach einem passenden Grundstück an...

Ein Grundstück suchen:

Haus im Nirgendwo Ein Grundstück ist in ländlichen Gegenden natürlich einfacher zu finden als in Großstädten. Eine gewisse Landflucht ist daher aktuell bei jungen Familien festzustellen. Man will ja auch den eigenen Kindern nicht auf Dauer den Feinstaub einer Großstadt zumuten...

Für uns war schnell klar – dass der Bau eines Hauses dem Kauf eines Hauses vorgezogen wird. Erstens sind beide Bauenden nicht die begabtesten Selbstmacher und Renovierer und zweitens bietet der Bau eines Hauses natürlich auch die Möglichkeit die idealen Raumaufteilungen für die eigene Lebenssituation zu verwirklichen. Zudem haben einige Besichtigungen von Häusern uns schnell klar gemacht, dass bei fast allen Objekten Renovierungskosten angestanden hätten, die einem Hausbau in nichts nachgestanden hätten.

Die Lage eines Grundstücks ist natürlich sehr entscheidend. Umgebungsgeräusche sollten detailverliebt analysiert werden. Sind mehrere Straßen in der Umgebung - so lohnt es sich immer, das Grundstück zu vielen Tageszeiten zu besuchen und die jeweils vorhandene Lärmemission zu überprüfen.
Ein Verkäufer wird Sie sicherlich nicht freitags gegen 16:00 Uhr zur Besichtigung einladen, wenn der Berufsverkehr in der Nachbarschaft vorbeirauscht, sondern eher morgens gegen 11:00 Uhr. Machen Sie es sich hier nicht leicht - kommen Sie wieder!
Und zwar genau zu worst-case Zeiten Montag morgens gegen acht Uhr oder Donnerstag abends um fünf.

Halten Sie die Himmelsrichtungen gut im Blick. Wo fällt die Sonne/Schatten im Grundstück nachmittags hin? Wie wird der Sonnenlauf in anderen Jahreszeiten sein? Versuchen Sie grob den Sonnenstand in Sommer und Winter in Bezug zu Ihrem Grundstück zu berechnen.
Klären Sie die Baufenster in der Nachbarschaft ab. Darf ein zukünftiger Nachbar direkt vor Ihr Haus in Richtung Süden anbauen?
Wie ist die Beschaffenheit des Bodens?
... und das sind jetzt nur die offensichtlichen Dinge.

Oftmals gibt es von Seite der Gemeinden Vorschriften und Förderungen, die ebenfalls beachtet werden müssen. Manche Gemeinden fördern oder fordern z.B. den Bau einer Zisterne.

Der Kauf eines Grundstückes lässt tief in die bürokratische Seele unseres Landes blicken. Wenn man in den letzten Jahren stolz auf ein papierloses Büro hinweisen konnte, so sammeln sich beim Kauf eines Grundstückes ganz schnell ordnerweise Dokumente, die allesamt höchst wichtig sind und archiviert werden wollen.
Neben dem eigentlichen Grundstückpreis, kommen hier übrigens noch folgende Dinge on top:

  • Grunderwerbsteuer (ca. 5% des bebaubaren Teils des Grundstückpreises)
  • Notarkosten (sicherlich unterschiedlich, aber 1500,- Euro können auch hier einkalkuliert werden)
  • Grundbucheintrag (ca. 400,- Euro und mehr)
  • Ebenfalls für den Beginn der Hausbau-Planung erforderlich:
    1. Vermessung des Grundstücks durch ein Vermessungsbüro (ca. 1500 Euro)
    2. Geologisches Gutachten des Bodens (ca. 1500 Euro)
Man sieht also recht deutlich – dass zum Grundstück mind. noch 10.000 Euro hinzukommen ohne das auch nur ein Steinchen des Hauses bezahlt wäre. Und jede dieser Summen hinterlässt einen großen Stapel an hoch offiziellen Papieren in x-facher Ausfertigung. Kalkulieren Sie also auch schon mal ein paar Leitz-Ordner in Ihren Hauskauf mit ein.

Im nächsten Kapitel geht es dann um die Frage nach Stein oder Holz...
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